Эксперт рассказывает об основных причинах неэффективности управляющих компаний в сфере ЖКХ, отсутствии возможности у населения платить за качественные услуги, упадке сферы в целом, а также о путях решения проблемы.
Минстрой РФ предложил сформировать перечень стандартов сервиса для управляющих компаний в сфере ЖКХ. Чиновники хотят установить настолько подробный список требований, что в нем предполагается прописать даже параметры униформы для коммунальщиков. Между тем, некоторое время назад чиновники уже установили ГОСТы для этой отрасли.
Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость.
Отобрать лицензии у недобросовестных компаний сейчас практически невозможно.
— Зачем это делается? Неужели стандарты сервиса сейчас настолько плохи?
— Суть в качестве оказываемых услуг и добросовестности того, кто их предоставляет. Это один из ключевых элементов системы, которая должна поменять общий расклад сил, — сломать устойчивый тренд, который давно имеет место в сфере https://womensgroup.ru/ukaz-putina-o-spisanii-dolgov-po-uslugam-zhkh-rossiyan-pravda-ili-net/ ЖКХ. Сейчас ведь мы понимаем, кто присутствует на рынке, как называется и где находится — раньше не было даже этого.
В стране полтора года действует лицензирование, работает 18 тысяч юридических лиц, из них 6 тысяч — это те юрлица, которые есть на бумаге, но при этом не управляют жилым фондом. На сегодняшний момент отозвано только две лицензии. При этом отзыва лицензии можно добиться всего лишь судебным порядком. Летом [профессиональным сообществом] обсуждался механизм отмены судебного порядка отзыва лицензий у недобросовестных управляющих организаций, при этом было озвучено мнение, что саму же процедуру отзыва предлагается отдать муниципальным и региональным властям. И было общее понимание возможного административного зарегулирования отрасли, но из-за отсутствия приемлемого решения проблемы все остановилось. И теперь предлагается новая версия того же подхода — вот эти стандарты сервиса. Я думаю, что новая инициатива будет вести к тому же решению — создать более простой механизм отзыва лицензии у недобросовестных управляющих компаний.
— Можете привести вопиющие примеры недобросовестности управляющих компаний?
— Их очень много. Приведу наиболее актуальный: в Красноярске (если интересно, желающие могут обратиться к СМИ) управляющая компания какое-то время собирала с жильцов деньги, а потом исчезло руководство и организация объявила себя банкротом. И этот случай не единичный. Эта инициатива — попытка изменить ситуацию на рынке за счет регулирующих механизмов, а также упростить процедуру отзыва лицензий у управленцев. Кроме того, у органов контроля появятся инструменты и определенный инструментарий, чтобы наглядно доказывать нарушения.
Основные причины неэффективности управляющих компаний
— По словам министра ЖКХ, в этот перечень может войти минимальное количество работ, срок их выполнения, а также время реагирования на обращения потребителя — какой смысл внесения именно этих изменений?
— Есть несколько причин, по которым услуги по управлению многоквартирными домами (МКД) оказываются ненадлежащим образом. Я бы хотел остановиться на ключевых. Одна из них — это, безусловно, недобросовестность управляющих компаний, которые априори не ставят перед собой задачу оказывать сервисные услуги на должном уровне, что и вызывает нарекания собственников МКД. Вторая объективная причина, которая влияет на деятельность добросовестных управляющих компаний, — экономическая. Я говорю о тарифах, по которым работают управляющие компании (особенно в Москве, где они почти не индексировались на протяжении более пяти лет, а последние два года индексируются всего лишь на 4%), фактически нет экономических возможностей для качественного оказания услуг. Поэтому введение стандартов и требований к качеству выполняемых работ может столкнуться с определенными трудностями.
Лишь небольшая часть населения готова платить за качественные услуги ЖКХ
— О каких трудностях идет речь?
— Стандарты и требования мы пропишем, дадим характеристики, по которым сможем измерять эти все параметры и, возможно даже, внесем их в механизм отзыва лицензии, но вопрос стоит в другом. Новые ГОСТы могут привести нас к следующей парадигме: добросовестной управляющей компании, оказывающей услуги собственникам, для выполнения всех работ, прописанных в ГОСТе, нужно, чтобы за него кто-то заплатил. В сфере обслуживания жилой недвижимости может сложиться аналогичная ситуация. Вопрос не в том, можно или нельзя написать стандарты, вопрос в другом — готов ли потребитель сегодня за них заплатить?
Я убежден, что внедрение стандартов поставит экономический вопрос по главу угла, и мы поставим добросовестно работающие управляющие компании перед очень сложным выбором: соответствовать стандартам и нести убытки или не соответствовать стандартам и иметь приемлемую экономику управления домом, получать прибыль, но нести тем самым риски отзыва лицензии. Я уверен, что подавляющее большинство предпринимателей, которые занимаются этим бизнесом, выберут второй вариант. А это говорит о том, что ГОСТ при внедрении не может быть реализован, потому что не будет экономических предпосылок для его внедрения в практической сфере, не получится быть прибыльными.
Сегодня ситуация следующая: в большинстве МКД проживают люди с разным уровнем дохода. Разумеется, социально незащищенным слоям населения будет тяжелее найти деньги на оплату услуг, которые будут оказываться по новым правилам. А для домов бизнес-класса или премиального уровня все это будет вполне приемлемым. С другой стороны, наиболее широкие слои населения могут столкнуться с проблемой: люди захотят качественного обслуживания по доступным ценам, а в управляющих компаниях попросят заплатить за эти услуги по рыночной стоимости.
Лучший выход из сложившейся ситуации — выбирать управленцев на конкурсной основе
— В каком направлении искать выход? Что нужно делать для выстраивания оптимальных отношений?
— В рамках Ассоциации АКОН разработана модель «Института доверительного управления». Она позволяет решить базовый фундаментальный вопрос: как сформировать правоотношения в процессе управления объектом и заказывать услуги на конкурсной основе.
Суть концепции: с жильцов собираются доверенности на участие в собрании собственников дома (шаблон доверенности утвержден приказом № 411 Минстроя), объявляется тендер, выбирается управляющая организация на конкурсной основе. А сейчас все формируется не на конкурсной основе, а по принципу калькуляции, как было в СССР: тарифы управляющих компаний к рыночной экономике не имеют никакого отношения. И нужно понимать, что при выборе компании на конкурсной основе тарифы будут ниже благодаря конкуренции. Модель с доверительным управлением, конкурсным отбором управляющих организаций как раз формирует рыночную систему оказания услуг. При такой системе собственник сможет выбрать качество или минимальный тариф.
К сожалению, сейчас есть дома, где живут только люди, у которых очень мало денег. У них нет средств на высокие стандарты, им важно платить по минимуму. Многие жильцы вообще хотят отказаться от приглашения уборщиц, они говорят: не надо нам мыть лестничную клетку, мы сами будем это делать, начертим график, дайте нам только самый низкий тариф, какой только может быть. Учитывая данную специфику, нужно формировать рыночную природу отношений. Заказчику, у которого есть бюджет, — нужны одни услуги, другому заказчику — другие.
Хочу напомнить, что около двух лет назад были утверждены ГОСТы для управления многоквартирными домами. Это достаточно подробный документ. Когда их принимали, говорили, что в сочетании с лицензированием мы получим механизмы контроля качества в сфере предоставления услуг ЖКХ. В этих документах все прописано. ГОСТы разрабатывались при участии Минстроя, который собирается оформить новые стандарты для управляющих компаний. И здесь возникает разумный вопрос: чем вот эти стандарты будут лучше ГОСТов? Почему они будут работать лучше?
Предложенные Минстроем модели не решают вопроса
— Получается, все принятые ГОСТы не соблюдаются?
— Да не только ГОСТы, вообще ничего не работает! Не работают базовые принципы. Людям вообще нелегко договариваться: муж с женой часто ссорятся, а тут целый дом. Все предложенные Минстроем модели уже не решают вопрос. Нужно не с качеством разбираться, а работать над моделями, которые меняют подходы к управлению. На мой взгляд, главная проблема — отсутствие единого заказчика, и с того момента, когда жители пытаются договориться между собой, начинается настоящая вакханалия. Если начнет работать единый заказчик, он разработает техническое задание и определит его стоимость на основе публичного конкурса для конкретного дома, с учетом пожеланий жильцов. Для решения проблемы есть два способа: первый, где все полномочия передаются государству, второй — коллективное доверительное управление. На мой взгляд, лучше второй: доверить все СРО (саморегулируемым организациям), которые будут работать от жильцов по доверенностям, представлять их интересы.
